Εδώ και χρόνια το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) προτάσσει την ορατότητα του κινδύνου, προειδοποιεί.  Εισακούεται για λίγο και μετά αγνοείται.  Κατά καιρούς όταν συμβαίνουν αντίστοιχα περιστατικά όπως τα πρόσφατα, το θέμα ανασύρεται από τα συρτάρια για να ξεχαστεί εκ νέου.  Μέχρι τώρα -ευτυχώς- δεν έχουμε θρηνήσει θύματα, ήταν όμως απλούστατα θέμα τύχης.  Ήρθε επιτέλους η στιγμή να αντιληφθούμε ότι ο χρόνος μόνο εναντίον μας είναι και ότι έχουμε υποχρέωση να προχωρήσουμε άμεσα στον εκσυγχρονισμό της Νομοθεσίας αλλά και στον καταρτισμό ενός υλοποιήσιμου πλάνου.

Βάσει της υφιστάμενης Νομοθεσίας, αρμόδιες αρχές για τον έλεγχο της επικινδυνότητας οικοδομών είναι οι οικείες Οικοδομικές Αρχές, σε αρκετές περιπτώσεις οι Δήμοι και στις υπόλοιπες περιπτώσεις οι Επαρχιακές Διοικήσεις.  Το σχετικό άρθρο 15 του Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου ορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί όταν μια οικοδομή κριθεί ως επικίνδυνη.  Στη θεωρία βέβαια, γιατί στην πράξη η εφαρμογή της Νομοθεσίας παρουσιάζει σοβαρότατες ελλείψεις και κενά.

• Το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο αφορά το στάδιο στο οποίο το κτίριο έχει ήδη χαρακτηριστεί ως επικίνδυνο για τους πολίτες.  Δεν υπάρχει δηλαδή θεσμοθετημένος μηχανισμός έγκαιρου εντοπισμού της επικινδυνότητας των οικοδομών και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο και μεγαλύτερο κενό.
• Οι πόροι των Τοπικών Αρχών -αλλά και των Επαρχιακών Διοικήσεων- είναι προφανώς ελλιπείς, τόσο σε ανθρώπινο δυναμικό όσο και σε κονδύλια για να μπορέσουν να επιθεωρήσουν ενδελεχώς -και όχι επιδερμικά- το κτιριακό απόθεμα της εκάστοτε περιοχής.
• Ακόμα και σε περιπτώσεις που Οικοδομικές Αρχές έχουν προχωρήσει σε χαρακτηρισμούς επικίνδυνων οικοδομών, όπως ο Δήμος Λευκωσίας, τα Νομοθετικά κενά και στρεβλώσεις καταστούν σχεδόν αδύνατον την εφαρμογή της Νομοθεσίας για συντήρηση και επιδίορθωση των κτιρίων από τους Ιδιοκτήτες, ή ακόμα και από τον ίδιο τον Δήμο με ανάκτηση των εξόδων από τους Ιδιοκτήτες στη συνέχεια.  (Σχετικό άρθρο εδώ: “Δήμος Λευκωσίας:  Άμεσα υπεύθυνοι για επικίνδυνες οικοδομές οι ιδιοκτήτες“).
• Σήμερα, έαν ένας ιδιοκτήτης, αρνηθεί να προβεί σε συντήρηση, η ευθύνη μεταφέρεται στο Δήμο.  Επιβαρύνεται δηλαδή ο φορολογούμενος πολίτης με το κόστος συντήρησης ενός ιδιωτικού ακινήτου.  Ενώ τα οφέλη που προκύπτουν από την κατοχή ενός ακινήτου παραμένουν ιδιωτικά, το κόστος μετατρέπεται σε συλλογικό.
• Η Νομοθεσία φυσικά παρέχει στην Τοπική Αρχή τη δυνατότητα να χρεώσει τους ιδιοκτήτες εφόσον προβεί σε εργασίες συντήρησης, όμως αυτό δεν αποδίδει στην πράξη.  Οι πλείστοι ιδιοκτήτες δεν ανταποκρίνονται, με αποτέλεσμα οι Τοπικές Αρχές να οδηγούνται σε μακρόχρονες δικαστικές διαδικασίες, είτε να αναμένουν την πώληση, αδειοδότηση ή μεταβίβαση της περιουσίας για να αποζημιωθούν από τους ιδιοκτήτες.  Στο μεσοδιάστημα όμως, τη ρευστότητα που απαιτεί η συντήρηση, την επιφορτίζεται ο φορολογούμενος πολίτης.

Το θέμα επανέρχεται κάθε λίγα χρόνια, κυρίως μετά από πρωτοβουλία του ΕΤΕΚ, μετά από καταρρεύσεις (Λεμεσό, Λευκωσία, Αραδίππου) ή μετά από σεισμούς (όπως ο φονικός σεισμός σε Σάμο και Σμύρνη), παραμένει στην επικαιρότητα για λίγο διάστημα με διαβεβαιώσεις από όλους τους αρμόδιους, για να ξεχαστεί μετά από λίγο.  Μέχρι την επόμενη φορά.  Τα κτίρια όμως συνεχίζουν να “γερνούν” και να γίνονται ολοένα και πιο επικίνδυνα.  Δεν έχουμε την πολυτέλεια της αναμονής, έχουμε λοιπόν την ευθύνη και είναι βαρύτατη.

Αν αναλογιστεί κάποιος ότι σε ολόκληρη την Κύπρο, αλλά και ειδικά στην Πάφο, την δεκαετία του ’80 υπήρξε ένας οικοδομικός οργασμός και η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος σήμερα οδεύει στην 5η δεκαετία ζωής αυτό σημαίνει ότι ο χρόνος αντίδρασής μας μειώνεται δραστικά.  Το ΕΤΕΚ σε έκθεσή του πριν από ενάμιση περίπου χρόνο εκτιμά ότι 873 οικοδομές κρίνονται επικίνδυνες στην Κύπρο και πάνω από το 50% του κτιριακού αποθέματος είναι “γερασμένο” (χωρίς βέβαια να σημαίνει ότι είναι επικίνδυνες οικοδομές).

Επιβάλλονται μέτρα, συγκεκριμένα, στοχευμένα και σοβαρά.  Μέτρα που να λαμβάνουν υπόψη τους μελλοντικούς κινδύνους αλλά και τις πρακτικές δυσκολίες.  Μια ολιστική προσέγγιση που να επιλύει προβλήματα και όχι να δημιουργεί περισσότερα, που θα επιταχύνει τις διαδικασίες και όχι να τις περιπλέκει.

Νομοθετική ρύθμιση της Τακτικής Επιθεώρησης των Κτηρίων και έκδοση σχετικού Πιστοποιητικού Επιθεώρησης

Όπως ακριβώς απαιτείται σήμερα τεχνικός έλεγχος ΚΤΕΟ/ΜΟΤ στα μηχανοκίνητα οχήματα ανά τακτό διάστημα, το ίδιο θα πρέπει να εφαρμοστεί και στα κτήρια.  Η συχνότητα της επιθεώρησης θα μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την ηλικία των κτηρίων, το είδος κατασκευής, τις ιδιαιτερότητες της περιοχής (κοντά από Θάλασσα, Πυρήνες οικισμών, περιοχές συνεχούς δόμησης, κοκ).  Η μη έκδοση Πιστοποιητικού Επιθεώρησης κτιρίου θα πρέπει να συνεπάγεται άμεση επιβολή Διοικητικού Προστίμου, αποκοπή Νερού και Ρεύματος καθιστώντας την οικοδομή μη κατοικήσιμη.

Πρόγραμμα λεπτομερούς καταγραφής και παρακολούθησης επικίνδυνων οικοδομών

Η κάθε Οικοδομική Αρχή να καταρτίσει πρόγραμμα λεπτομερούς καταγραφής και παρακολουθήσης των επικίνδυνων οικοδομών που περικλείονται στα διοικητικά της όρια και δημιουργία ηλεκτρονικού αρχείου ταυτότητας των οικοδομών.  Η Πολιτεία θα πρέπει να συνδράμει λαμβάνοντας υπόψη την υποστελέχωση των Τεχνικών Υπηρεσιών των Τοπικών Αρχών και ίσως την έλλειψη εξειδικευμένης γνώσης.  Θα μπορούσαν οι Τοπικές Αρχές να προχωρήσουν σε αγορά υπηρεσιών από Ιδιώτες Πολιτικούς Μηχανικούς.  Σχετική η κατάσταση που δημοσιοποιεί ο Δήμος Λευκωσίας στην Ιστοσελίδα του (“Δήμος Λευκωσίας: Κήρυξη Επικίνδυνων Οικοδομών“).

Ανάλογος κατάλογος και αποτύπωση είχε ετοιμαστεί το 2014 για την Πάφο, στα πλαίσια των Έργων Ολοκληρωμένης Βιώσιμης Αστικής Ανάπτυξης, ειδικά για το κέντρο της πόλης.  Μια αποτύπωση που δυστυχώς δεν αξιοποιήθηκε αλλά ούτε και διευρύνθηκε μέχρι σήμερα.

Σχέδιο Χορηγιών για Συντήρηση Κτιρίων ανάλογο με το υφιστάμενο για Ενεργειακή Αναβάθμιση ή/και σε συνδυασμό με αυτό

Το Σχέδιο Χορηγιών για Ενεργειακή Αναβάθμιση κτηρίων έχει στεφθεί με επιτυχία και το ενδιαφέρον συνεχίζει να αυξάνεται.  Στην ίδια ακριβώς λογική και ενδεχομένως σε συνάρτηση με το υφιστάμενο σχέδιο να δημιουργηθεί Σχέδιο Χορηγιών για Συντήρηση Κτηρίων.  Το Πιστοποιητικό Επιθεώρησης θα πρέπει να αποτελεί προαπαιτούμενο για την συμπερίληψη σε οποιοδήποτε Σχέδιο Χορηγιών.

Είναι ιδιαίτερα οξύμωρο, ένα κτίριο να αναβαθμιστεί Ενεργειακά μέσα από κρατική χορηγία ενώ την ίδια στιγμή είναι επικίνδυνο για τους ενοίκους ή για τους περαστικούς.

Φορολογικά Κίνητρα και Κλιμακωτή Φορολογία ανάλογα με την κατάσταση των κτηρίων

Ως αντισταθμιστικό μέτρο θα μπορούσε να εφαρμοστεί κλιμακωτή φορολογία στις περιπτώσεις ιδιοκτητών που έχουν εγκαταλελειμμένα ή μη συντηρημένα κτήρια.  Με την ίδια ακριβώς φιλοσοφία, ως κίνητρο, η χορήγηση φοροαπαλλαγών σε όσους τα επισκευάζουν ή τα συντηρούν τακτικά.

Είμαι βέβαιος ότι λύσεις υπάρχουν αρκετές και οι περισσότερες έχουν ήδη αναφερθεί από τους αρμόδιους.  Η ανάγνωση του προβλήματος είναι εκεί, είναι η βούληση που απουσιάζει.  Όπως ακριβώς απουσιάζει και στη χώρα μας η κουλτούρα συντήρησης των κτηρίων.  Σε αντίθεση με άλλες παθογένειες, αυτό το σημαντικό πρόβλημα μπορεί να αντιμετωπιστεί, φτάνει να το πράξουμε έγκαιρα.  Πολιτεία, Αρχές Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Βουλή, Δικαστική Εξουσία, ΕΤΕΚ να αναλάβουμε τις ευθύνες που μας αναλογούν όλους.  Πρωτίστως οι ευθύνες βαραίνουν τους Ιδιοκτήτες, αυτό όμως δεν αποτελεί ελαφρυντικό ούτε δικαιολογία.   Η Νομοθεσία -και σε αυτό- το ζήτημα πρέπει να εκσυγχρονιστεί και πρέπει να εκσυγχρονιστεί άμεσα.

ΥΓ:  Οι πρώτοι που θα πρέπει να αποτελούν παράδειγμα προς μίμηση προτού κουνήσουν το δάχτυλο είναι η ίδια η Πολιτεία και οι Αρχές.  Φαντάζει εξωφρενικό κτήρια του Δημόσιου ή ευρύτερου Δημόσιου τομέα να μην τυγχάνουν της περιοδικής συντήρησης.  Αναφέρω την πρόσφατη αγορά κτηρίου από το Σ.Α.ΠΑ. στο οποίο, μέχρι στιγμής, δεν έχει παρουσιαστεί ενώπιον του Συμβουλίου Μελέτη Στατικής Επάρκειας.